OLG Brandenburg (3. Zivilsenat), Beschluss vom 31.05.2022 – 3 U 131/21
Tenor
1. Wenn der Mietvertrag automatisch um ein Jahr verlängert wird, solange niemand fristgerecht widerspricht, bedeutet die Ankündigung des Vermieters, das Mietverhältnis nur unter neuen Bedingungen fortzusetzen oder es sonst zu beenden, dass er die Verlängerung ablehnt und ein neues Vertragsangebot für die Zeit danach macht.
2. Die übliche Miete, die der Vermieter verlangen kann, wenn der Mieter die Mietsache nach Vertragsende nicht zurückgibt, richtet sich nach der bei einem neuen Mietvertrag üblichen Miete (Marktmiete). Es ist nicht entscheidend, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich zum marktüblichen Preis vermieten könnte; entscheidend ist das allgemeine Mietniveau.
Sachverhalt
Der Mietvertrag über Gewerberaum verlängerte sich automatisch um ein Jahr, wenn niemand rechtzeitig widersprach. Der Vertrag endete am 30.04.2020, aber niemand reagierte, infolgedessen verlängerte er sich bis zum 30.04.2021. Am 04.09.2020 schrieb der Vermieter, dass er den Vertrag nur mit höherer Kaltmiete und Staffelmiete weiterführen wolle. Wenn der Mieter nicht zustimmte, würde er die Räume zum 30.04.2021 kündigen. Der Mieter war der Ansicht, der Vertrag hätte sich trotzdem verlängert und zog nicht aus.
Entscheidung
In seinem Brief hat der Vermieter erfolgreich der Verlängerung des Mietvertrags über den 30.04.2021 hinaus widersprochen. Dass er das Wort “kündigen” verwendet hat, macht den Widerspruch nicht unwirksam. Ebenso ist in Ordnung, wenn der Widerspruch als “Kündigung” bezeichnet wird, obwohl es rechtlich gesehen keine Kündigung ist. Der Vermieter hat in seinem Brief klar und ohne Bedingungen gesagt, dass er den Mietvertrag nicht zu den bisherigen Konditionen weiterführen möchte. Der Mietvertrag würde nur mit den gleichen Bedingungen weitergehen, wenn kein Widerspruch erfolgt. Durch den Widerspruch lehnt der Vermieter das Angebot zur Vertragsverlängerung ab. Der Brief ist rechtlich gesehen ein Angebot für einen neuen Mietvertrag, aber da der Mieter dem nicht zugestimmt hat, kam kein neuer Vertrag zustande.
Praxistipp
Das Wort „Kündigung“ ist vorliegend dem Wort „Widerspruch“ gleichzusetzen. Schließlich ist bei komplexeren Klauseln im Rahmen der Vertragserstellung darauf zu achten, möglichst klar zu formulieren, wer, wann welche Erklärung abgeben muss um künftige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Hinsichtlich der Nutzungsentschädigung, die dem Vermieter zusteht, ist zu beachten, dass diese regelmäßig höher ausfallen wird, als die zuletzt gezahlte Miete, da sich diese anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete orientiert.
Mag. jur. Carl M. Mang
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
