BGH, Urteil vom 25.01.2023 – VIII ZR 230/21
Tenor
1. Das Wirtschaftlichkeitsgebot – welches eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters darstellt – gilt grundsätzlich erst ab Abschluss des Mietvertrages.
2. Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit kommt nur in Betracht, wenn dem Vermieter eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme möglich und wirtschaftlich zumutbar ist.
3. Der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, trägt die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters.
Sachverhalt
Die Beklagte (Vermieterin) betreibt ein Mehrparteienhaus in Düsseldorf und hat einen Dienstleistungsvertrag für ein Müllmanagementsystem – vor Abschluss des Wohnraummietvertrages – abgeschlossen, für das die Kläger (Mieter) Kosten für die Abfallentsorgung tragen sollen. Die Kläger argumentieren, dass diese Kosten nicht als Betriebskosten im Mietvertrag auf sie umgelegt werden können und fordern die Rückzahlung der für die Jahre 2016 bis 2018 abgerechneten Kosten. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben, die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen. Die Beklagte verfolgt das Klageabweisungsbegehren mit einer zugelassenen Revision weiter.
Entscheidung
Die Revision war erfolgreich. Das bedeutet, dass Müllmanagementkosten grundsätzlich von dem Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Allerdings muss der Vermieter bei Entscheidungen, die die Höhe der Betriebskosten beeinflussen, darauf achten, dass die Kosten angemessen sind und im Verhältnis zum Nutzen stehen. Wenn der Vermieter diese vertragliche Nebenpflicht nicht erfüllt, kann der Mieter unter bestimmten Umständen Schadensersatz von dem Vermieter fordern. Allerdings gilt diese Pflicht nur nach Abschluss des Mietvertrages. Falls der Vermieter während des Mietverhältnisses Maßnahmen durchführt, die zu unnötig hohen Kosten führen, muss er diese Maßnahmen korrigieren, wenn es wirtschaftlich möglich und zumutbar ist. Die Vorinstanzen haben dazu keine Feststellungen getroffen; deshalb hat der Senat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Praxistipp
Aufgrund der Klarstellung des BGH, dass der Mieter grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt (hier: Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot), werden künftig ggf. Widersprüche gegen Betriebskostenabrechnungen – die insbesondere mit einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot begründet werden – reduziert.
Mag. jur. Carl M. Mang
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
